이 손익 예상 계산은 재개발, 재건축 조합원 또는 일반 분양에 참여하는 분들에게 도움이될 사항들입니다. 본 기준은 그 구역의 비례율에 영향을 주는 여러가지 여건에 따라 변동될 수 있음을 참작하여 주시기 바랍니다.
★ 재건축 = 지분율, ★ 재개발 = 비례율
▣ 재산 평가액. 지분율. 비래율에 대한 용어 설명
1. 재산평가액 : 재개발 재건축 구역내에서 개인이 소유한 토지 및 건축물(종전자산)에 대한 감정평가액을 말합니다.
예 : 한국 감정원+사설 감정원÷2 = 적용감정가 = 입주시 추가 부담금을 정하는 중요한 기준 이 됩니다.
2. 지 분 율 : 재개발, 재건축에 적용할 수있으나 지분이 명확하게 정해저 있는 재건축에 적용 함이 편리합니다.
재건축은 지분이 66㎡. 99㎡. 132㎡등 면적의 적용이 간편, 확실하거나 재개발은 지분이 면적. 위치. 건축년도. 유 무허가등에 따라 복잡 다난 하므로 정확성상 비례율을 강제하고 있습니다.
3. 비 례 율 : 재개발 사업에서 얻어지는 개개인의 최종 손익계산서와 마찬가지의 역할을 한다고 할 수 있습니다.
조합원. 일반분양에 참여하는 분들의 투자수익을 가늠할 수있는 잣대로 통상적으로 개발이익율 이라고 합니다.
4. 조합원이 부담해야할 추가부담금 = 배정받은 아파트의 분양가액 - 분양기준가액을 제한 금액(★ 분양기준가액 = 종전 소유토
지 및 건물 평가액 × 비례율) 즉 자산평가액1억×비례율 150% = 총권리가액(분양기준가액) = 1억5천
예 : 자산평가액(1.000) 총건축비용(1000) 건축후 총개액(2.000) 수익율(-0-) 가 된다.
5. 비례율은 높을수록 좋다→비례율이 높을수록 종전자산의 대가로 분배받는 분양아파트의 무상평수가 더 커지는 것이므로상당
히 민감하고 중요한것입니다.
사업완로후 대지 및 건축물의 총액 - 총 사업비
비례율 = × 100
종전토지 및 건물 감정평가액의 총액
6. 비례율에 영향을 주는 요인으로는
◈사업비용의다소 ◈사업의(기간)장단 ◈종전자산 가액의 다소 ◈조합원 수의 다소는 일반 분양 아파트 수에 영향 ◈상대
적 건축비 소요의 다소(평지와 경사지) ◈국 공유지와 사유지의 비율 ◈면적에 비해 조합원과 세입자수의 다소 등이라할수있습니다.
7. 실예를 들어보겠습니다.
2개의 구 주택을 4층으로 건축(재개발)하는 경우 비례율이 적용되는 것을 살펴보면
재개발 후 집
3층 180 A
A 200 2층 180 B
B 100 500 1층 210 일반분양
종전 평가액 300 공사비용 종후 평가액합계 800
비레율 = 800 - 500 = 100% = - 0 - (수익 없음)
300
★ A의 추가부담금(청산금) = 자산가치(200)×100% = 200(조합원 분양가 180-200 = 20원 환급
★ B의 추가부담금(청산금) = 자신가치(100)×100% = 100(조합원 분양가 180-100 = -80원 부담
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